Pokaždé když nabízíme k prodeji družstevní byt, setkáváme s dotazy zájemců na rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím (OV) a na výhody a nevýhody obou forem vlastnictví. Doufám, že tento článek vám poskytne ucelenou představu o této problematice.
1. Co vlastním, když …
Hlavní a poměrně fatální odlišnost spočívá v rozdílu předmětu vlastnictví a s tím souvisejících možnostech a omezeních v nakládání s předmětem vlastnictví.
OV
Pakliže máte byt v osobním vlastnictví, fakticky vlastníte nemovitou věc. Nemovitá věc je evidována v katastru nemovitostí, který je veřejně dostupný všem a vlastnická práva k nemovitostem a další informace včetně případných omezení (věcných břemen, zástavních práv aj.) lze dohledat.
Bytovou jednotku můžete prodat i pronajmout komukoliv - cizincům, i několika jednotlivým osobám, např. nesezdaným párům.
DRUŽSTEVNÍ BYT
Naproti tomu, pokud vlastníte družstevní byt, jedná se o vlastnictví nehmotné movité věci, jelikož vlastníte konkrétně členský podíl v bytovém družstvu a k bytu máte nájemní právo. Družstevní byt jako takový dohledatelný v katastru nemovitých věcí je, ale jeho vlastníkem je bytové družstvo, které je zapsáno v obchodním rejstříku. Údaje o členu družstva, který má k danému bytu nájemní právo, už veřejně dostupné nejsou.
Způsob nakládání s družstevním podílem upravují stanovy družstva. Ty se mohou u jednotlivých družstev značně lišit. Mohou (a nemusí) např. omezit osoby, které se mohou stát členem družstva, stanovit podmínky pro zbavení členství a zrušení podílu, omezit či zpoplatnit možnost podnajímání bytu atd. Za převod družstevního podílu jsou účtovány správní poplatky v různém rozpětí, řádově se může jednat i o několik tisíc korun. Starší družstva často neumožňují nabytí do podílového spoluvlastnictví - tj. nesezdaný pár si nemůže pořídit takový byt společně „napůl“, ale vlastníkem musí být jen jedna fyzická osoba.
2. Rozdíl ve financování koupě
OV
Byt v osobním vlastnictví lze nabídnout bance jakožto zástavu pro financování hypotečním úvěrem. Pozor, to neplatí u podílového spoluvlastnictví v domech, které nejsou rozděleny na bytové jednotky. Takový byt vám banka do zástavy nevezme.
DRUŽSTEVNÍ BYT
Stejně tak banky neakceptují jako zástavu družstevní byt. Výjimkou může být koupě družstevního bytu, který bude do určitého předem daného termínu (zpravidla 1 roku) převeden do osobního vlastnictví. V takovém případě banka poskytne peněžní prostředky formou tzv. předhypotéky, která je po převodu bytu do osobního vlastnictví překlopena do běžného hypotečního úvěru se zástavou bytu.
3. Rozdíly při převodu vlastnictví
OV
Povinnost předat PENB, převod probíhá vkladem vlastnického práva ve prospěch kupujícího do katastru nemovitostí (správní poplatek 2.000 Kč), převod probíhá cca 30 dnů, kupující nabývá vlastnictví zpětně ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitých věcí.
DRUŽSTEVNÍ BYT
Nepředává se PENB, převod probíhá oznámením převodu představenstvu bytového družstva (poplatek dle stanov bytového družstva), převod proběhne okamžikem oznámení družstvu.
4. Rozdíl v daňových povinnostech
OV
Vlastník hradí daň z nemovitosti, při převodu vlastnického práva hradí kupující daň z nabytí nemovitých věcí (stav k 1.6.2020, jedná se o jejím zrušení). Prodej zároveň podléhá dani z příjmu, nevztahuje-li se na něj osvobození, a finanční úřad má nadto díky existenci veřejného seznamu perfektní kontrolu nad tím, jestli k případnému prodeji došlo.
DRUŽSTEVNÍ BYT
Člen družstva nehradí daň z nemovitosti, při převodu družstevního podílu nehradí kupující daň z nabytí nemovitých věcí. Prodej podléhá dani z příjmu, není-li osvobozen, ale finanční úřad už nemá přehled o tom, že byl realizován prodej.
5. Rozdíly v zatížení věci právy třetích osob
OV
Lze zatížit smluvními právy třetích osob jako je věcné břemeno, platí zde zákonná předkupní práva* plynoucí z Občanského zákoníku, mj. mezi spoluvlastníky nemovitosti.
DRUŽSTEVNÍ BYT
Družstevní podíl nelze zatížit věcným břemenem, např. dožití či výměnku, na podíl se nevztahují ani zákonná předkupní práva* podle Občanského zákoníku.
*Pozn. od 1.7.2020 bude předkupní právo zrušeno, nově budou mít od 1.7.2020 předkupní právo na dobu 6 měsíců pouze spoluvlastníci, kteří nemovitost nabyli např. v rámci dědictví
Shrnutí
Jak vidíte, každá z forem vlastnictví má své výhody a nevýhody, vždy záleží na individuálních potřebách klienta. Pokud klient kupuje byt na hypotéku jako dlouhodobou investici, kdy má zájem byt pronajímat, může být pro něj zajímavější pořídit si byt v osobním vlastnictví.
Naštěstí nově vznikající družstva již lépe reflektují potřeby svých členů a jejich stanovy nejsou tak omezující a svůj byt může nájemník volně podnajímat. Zároveň jsou mnohdy nabízeny k prodeji i družstevní byty, které lze převést do osobního vlastnictví okamžitě, ale je nejprve potřeba doplatit tzv. anuitu, tj. poměrná splátka úvěru družstva, který si družstvo vzalo za účelem odkoupení domu od původního vlastníka, popřípadě na výstavbu, či rekonstrukci. Anuita je splácena nejčastěji ve formě měsíčních splátek a její výše se může značně lišit. Před koupí družstevního bytu se tedy nezapomeňte na její výši informovat.
Aktuálně nabízíme družstevní byty v nově postavené rezidenci v Lázních Bělohradě, byty lze také převést do osobního vlastnictví a podnájem nepodléhá schválení družstva. Více informací najdete na našem webu.