Jako první vás bude při hledání nemovitosti obvykle zajímat lokalita, charakter, velikost a stav nemovitosti. To jsou jistě individuální požadavky a je dobré je nepodceňovat a neslevovat z nich, nicméně doporučujeme neopomenout ani prověření stavební dokumentace.
Při výběru jakéhokoliv objektu bychom měli dbát na na několik kritérií, které nemusejí být na první pohled zřejmé. V tomto článku se důkladněji podíváme na jedno zásadní hledisko – a to problematiku černých staveb, jejichž existenci naznačí zejména nesoulad zákresu katastrální mapy se skutečným stavem v terénu. Blíží se účinnost novely nového stavebního zákona v roce 2024, která nastavuje přísnější podmínky pro dodatečné povolení staveb, proto je toto téma nanejvýš aktuální.
Co je černá stavba?
Jako černá stavba je označována stavba nebo změna/přístavba stavby, která byla provedena bez příslušného povolení, které zákon stanoví, neexistuje k ní kolaudační ani jiné rozhodnutí o užívání a není zakreslena v katastrální mapě, případně je zakreslena nesprávně.
Bude možné černou stavbu v roce 2024 dodatečně povolit?
Ano, ale s nejistým výsledkem a při splnění zákonných podmínek a bezpodmínečné úhradě pokuty. Doposud bylo běžnou praxí stavebních úřadů, že ne vždy pokuty stavebníkům ukládaly. Odborníci se obecně shodují, že získání dodatečného povolení bude od poloviny roku 2024 mnohem složitější. Z toho důvodu lze doporučit urgentní řešení legalizace černé stavby, které může být ještě před naplněním účinnosti novely nového stavebního zákona levnější.
Podmínky dodatečného povolení staveb budou od 1.7.2024 následující (Zdroj: dokument MMR - Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů S VYZNAČENÍM ZMĚN PROVEDENÝCH POZDĚJŠÍMI PŘEDPISY):
Pokud se prokáže, že stavba byla provedena v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací, může stavebník na kladné stanovisko pro dodatečné povolení zapomenout.
Významnou změnou a ulehčením je zejména krok odstranění požadavku na prokázání jednání v dobré víře, který byl svým způsobem neurčitý a případné dodatečné povolení by spíše komplikoval.
Na druhou stranu bude muset stavebník počítat s nejistými náklady na úhradu pokuty a
zejména případné zajištění dodatečných souhlasů sousedů, které mohou být podmiňovány patřičnou finanční kompenzací.
Co hrozí při nákupu černé stavby?
Rizika koupě černé stavby jsou nasnadě:
demolice na náklady majitele,
úhrada sankcí při snaze o dodatečné povolení.
Řešením je ideálně součinnost prodávajícího a zajištění narovnání právního stavu nemovitosti ještě před podpisem kupní smlouvy.
I zde opět platí, že je lepší problémům předcházet. V případě jakýchkoliv plánovaných úprav nemovitostí je rozumné je dopředu konzultovat s příslušným stavebním úřadem.
Zdroj: https://mmr.gov.cz/cs/ministerstvo/stavebni-pravo/pravo-a-legislativa/novy-stavebni-zakon