Pronajmout můžete prakticky jakoukoliv nemovitost – typicky byt, ale i chatu, na kterou nestíháte jezdit, či nevyužívaný pozemek. Víte o tom, že mnoho lidí vůbec svou prázdnou nemovitost raději vůbec nepronajímá? Sousedi totiž vyprávěli, jak jednou pronajali byt a řešili jen samé kiksy, od neplacení nájemného až po zdemolovaný byt. Enormní strach z problémových nájemníků jim prostě nedá spát, a tak se raději připraví o příjemný pasivní příjem.
Je tedy skutečně tolik pravdy na historkách o nájemnících potížistech? A existuje nějaký praktický postup, jak jim předejít? Naštěstí ano. O jednotlivých krocích k vyhledání spolehlivého nájemníka se budeme bavit v tomto článku.
Kdo je problémový nájemník?
Pojďme si nejprve ujasnit, kdo je problémový nájemník. Ideální nájemník hradí nájemné včas, neruší ostatní obyvatele domu a nebýt toho, že vám každý měsíc přistane na účtu platba, ani nevíte, že existuje. Zatímco problémový nájemník je jeho opakem. Je jako noční můra – s hrůzou čekáte, co se zase bude dít. Srovná někdy své závazky vůči vám? V jakém stavu asi na konci byt předá, a jestli se vůbec někdy toho dne dočkáte? To jsou otázky, které si klást nechcete.
Za dobu naší praxe jsme si už vyslechli pěknou řádku skutečných příběhů o nedobrých nájemnících. Nicméně všechny tyto špatné zkušenosti mají jedno společné – většinou pronajímatel učinil nějaký ústupek nájemci, upřednostnil bez rozmýšlení prvního zájemce, nebo nebyl při prověření nájemce příliš důsledný, případně ubytoval klienta, o kterém věděl, že má dluhy. Zkrátka majitel podcenil výběrové řízení na nájemníka.
První dojem určuje vše
Důležitost prvního dojmu nelze opomenout. Málokdo se dokáže tak skvěle kontrolovat, aby jen zahrál perfektní divadlo. Nemusíte být psychologové, abyste si pohlídali, zdali váš budoucí nájemce ovládá alespoň základy slušného chování. Asi nikdo nečeká, že jeho nájemce bude druhý Špaček, nicméně vězte, že už při prvním kontaktu poznáte, s kým máte tu čest. Jen je třeba číst všechny verbální i neverbální signály, které k vám chtě nechtě každý zájemce vysílá.
Určitě se dozvíte, jak to má zájemce s dochvilností – přijde včas na dohodnutou schůzku, nebo se s předstihem omluví při zpoždění? Také přiměřené chování při prohlídce bytu (např. automaticky se zouvá, nechová se v bytě jako doma a nehrne se do všech dveří jako první, vyhne se požití návykových látek před schůzkou), je vodítkem pro prvotní poznání nájemníka. A opravdu nikdy neomlouvejte člověka, který v některém z vašich očekávání selhal. To je cesta do pekla neboli vstříc špatným zkušenostem s nájemníkem.
Platební morálka
Peníze řeší každý pronajímatel až na prvním místě, neboť jeho motivací pronájmu je především zisk a nikoliv charita. Tudíž stěžejním krokem by mělo být ověření solventnosti nájemníka. Využít můžete oficiální databáze dlužníků, nebo specializované servery, které vám za jednorázový poplatek prověří více kritických parametrů najednou.
Insolvenční rejstřík
Jediným bezplatným a veřejně dostupným rejstříkem nesolventních osob je tzv. insolvenční rejstřík. Zde vám postačí znát alespoň základní identifikátor osoby a vyhledáte tak, jestli je daný člověk v insolvenci, tj. zjednodušeně řečeno v bankrotu, nebo byl v insolvenci během posledních 5 let. Po 5 letech od skončení insolvenčního řízení se tito dlužníci ze seznamu vyškrtávají a údaje o jejich insolvenci již nejsou dostupné.
Centrální evidence exekucí
Jestli má váš potencionální nájemce škraloup ve formě exekuce, ověříte přístupem do Centrální evidence exekucí zřízené Exekutorskou komorou České republiky. Pro pořízení výpisu je nutné se registrovat, každý jednotlivý výstup je zpoplatněn (60 Kč za jeden výstup). Nabízí se tedy varianta, nechat vážného zájemce, aby si tento výpis zajistil sám na kterémkoliv CzechPointu. Zdali je zájemcem předložený výpis platný, si následně můžete ověřit na webu exekutorské komory CEECR.cz.
Dluhy u státních institucí
To jsou například neuhrazené závazky na zdravotním pojištění, sociálním pojištění, daňové nedoplatky, nedoplatky na obci aj. V současné době bohužel neexistuje databáze, ve které by šlo komplexně ověřit bezdlužnost osoby vůči státu třetím osobám. Můžete ale nájemce poprosit o zajištění výpisu o jeho bezdlužnosti, který mu na vyžádání jednotlivé instituce vystaví. Zájemce může svou bezdlužnost vůči státním institucím ověřit například zde, nebo složitěji u každé jednotlivé instituce zvlášť.
Varovné signály v chování budoucího nájemníka
Pokud pronajímáte svou nemovitost poprvé, jste pro potencionálně problémové nájemníky jako magnet. Existuje několik triků nájemníků, jak vás přesvědčit o tom, že jsou to ti praví nájemníci pro váš byt. Jedno mají společné – vždy se jedná o určitou formu nátlaku. Pojďme si některé z nich společně projít. Každý „trik“ je potřeba posuzovat v kontextu, to znamená, že setkáte-li se s člověkem, u kterého zaznamenáte všechny následující znaky, je velká pravděpodobnost, že jste se potkali s nájemníkem, kterého nechcete ani za „zlaté prase“.
Hry na city
Už při prvním kontaktu s tímto zájemcem se dozvídáte podrobný tklivý příběh o jeho neutěšené životní situaci. Tento znak sám o sobě nic neznamená, naopak je chvályhodné pomoct bližnímu v tíživé etapě jeho života. Navíc tito osudem zkoušení lidé někdy dostávají příspěvek na bydlení od státu, což zní jako jistota pravidelných plateb nájemného (ovšem jen do určité míry – často se jedná o jednorázové příspěvky na první platby a z dlouhodobého hlediska nic neřeší, stát se vám za tyto klienty fakticky nezaručí). Ovšem pokud máte divný pocit, že zájemce přespříliš na příslib pronájmu tlačí, dejte na svou intuici – je třeba mít se na pozoru.
Nájemné dopředu a hromada slibů
Ne ojedinělým způsobem, jak zaujmout pronajímatele a předběhnout konkurenci, je nabídnout platbu nájemného na například půl roku až rok dopředu. Pro někoho známka serióznosti, možné ale je, že další peníze od tohoto nájemníka již nikdy neuvidíte. Na rovinu - slušní lidé se nepotřebují pronajímateli tímto způsobem podbízet nebo zdůrazňovat fakt, že jsou schopni pravidelně platit nájem, ani to že si na něj vydělávají prací. Je to pro ně zkrátka samozřejmost, na kterou není nutné poukazovat.
Přehnaně rychlé jednání
Už při prohlídce bytu se nájemník dožaduje podpisu nájemní smlouvy a sděluje, že peníze má s sebou, nebo je schopen je okamžitě zajistit. Zkrátka jak se říká - už včera bylo pozdě. Často se vás tímto způsobem snaží zahnat do kouta a sází na to, že nebudete mít čas o svém rozhodnutí dlouze přemýšlet a upíšete se jim.
Další rizikové znaky problematických nájemníků
Trvalé bydliště na ohlašovně – na obci/magistrátu
Neplatný doklad totožnosti – ověření platnosti na webu Policie ČR
Hledaná/pohřešovaná osoba – lze ověřit v databázi Policie ČR, databázi Europolu
Pokud nemáte dostatek nervů na hledání nájemníka svépomocí, nebo prostě jen nechcete mít s obsazením bytu starosti, rádi vám pomůžeme - provizi nehradíte vy, ale nájemce. Vždy zajistíme i VIRTUÁLNÍ PROHLÍDKU nemovitosti tak, aby inzerát zaujal co nejvíce zájemců. Nájemníka prověříme, připravíme kvalitní nájemní smlouvu, předávací protokol, zařídíme převod energií a vše co je v daném případě třeba.